Abgrenzung: Bauträgervertrag vs. Verbraucherbauvertrag

– Verbraucher erhält Abschlagszahlungen nach Widerruf zurück –

Das OLG Düsseldorf hat am 01.06.2023 (22 U 100/23) festgehalten, dass ein Verbraucher bei Erklärung eines „Rücktritts“ von ihm geleistete Abschlagszahlungen in Höhe von mehr als € 44.000,00 zurückerhält, wenn er nicht über sein Widerrufsrecht bei Abschluss eines „Werkvertrages mit Bauzeit- und Festpreisgarantie“ belehrt worden war.

Der Sachverhalt

Die Parteien schlossen im September 2021 einen „Werkvertrag mit Bauzeit- und Festpreisgarantie“, ohne dass der als Verbraucher einzustufende Auftraggeber über ein Widerrufsrecht belehr worden war. Danach sollte der beklagte Unternehmer auf ein vom klagenden  Auftraggeber noch zu erwerbendes Grundstück ein Reihenhaus errichten. Dabei sah eine Vertragsklausel ein Rücktrittsrecht für den Fall vor, dass der Verbraucher eine Finanzierung für das Bauvorhaben nicht erhalte. Der Unternehmer erstellte zwei Abschlagsrechnungen, die der Verbraucher auch zahlte. In der Folgezeit stellte sich heraus, dass der Verbraucher das Grundstück nicht erwerben konnte – er erklärte deshalb 10 Monate später den „Rücktritt“ und klagte auf Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen.

Die Entscheidung des OLG Düsseldorf

Das OLG Düsseldorf stellte klar, dass es auf das vereinbarte Rücktrittsrecht nicht ankomme, vielmehr dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zur Seite stehe und er den Widerruf durch die Erklärung des „Rücktritts“ ausgebracht habe.

Der Senat hielt fest, dass zwischen den Parteien ein Verbraucherbauvertrag und nicht ein Bauträgervertrag geschlossen wurde. Der Verbraucher hatte den Unternehmer mit der Errichtung eines Reihenhauses auf einem vom Verbraucher noch zu erwerbenden Grundstück beauftragt, so dass der Vertrag keine Verpflichtung zur Grundstücksübertragung vorsehe. Es handle sich deshalb nicht um einen Bauträgervertrag. Da der Bauvertrag auch nicht notariell beurkundet wurde, stünde dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu. Mangels Belehrung über ein Widerrufsrecht, begann die 14-tägige Widerrufsfrist nicht zu laufen. Die Erklärung des Widerrufs erfolgte rechtzeitig, da das Widerrufsrecht in einem solchen Fall erst 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss erlischt.

Erhebliche Expertise

Der Sachverhalt und die Entscheidung des OLG Düsseldorf machen erneut deutlich, welches scharfe Schwert ein Widerruf ist. Werden die gesetzgeberischen Vorgaben nicht eingehalten, kann sich der Verbraucher innerhalb der gesetzlichen Frist (1 Jahr und 2 Wochen) von dem Verbraucherbauvertrag trennen und erhält der Unternehmer nicht den vertraglich vereinbarten Werklohn.

Sollten Sie auch Fragen rund um das Widerrufsrecht im Baurecht haben, wenden Sie sich bitte an Herrn Rechtsanwalt Tilmann Schellhas, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.