Haftung des Energieberaters

– Entgangene Fördermittel: Schadensersatz wegen Falschberatung –

Das Landgericht Frankenthal hat mit Urteil vom 25.01.2024 (7 O 13/23) einen Architekten und Energieberater auf Schadenersatz wegen Falschberatung und unerlaubter Rechtsberatung wegen entgangener Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verurteilt.

Der Sachverhalt

Der beklagte Architekt erbrachte u.a. Leistungen im Zusammenhang mit einer Energieberatung. Die Kläger schlossen mit dem Beklagten im Jahr 2019 einen Vertrag über eine qualifizierte KFW-Baubegleitung in Bezug auf Umbau und Sanierung des Anwesens der Kläger. Die Klagepartei beabsichtigte den Erhalt von Zuschüssen bzw. Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), wobei für das Gebäude in seiner damaligen Ausgestaltung und Eigentumsstruktur als ungeteiltes Mehrfamilienhaus kein Zuschussprogramm der KfW für die geplanten Maßnahmen bestand.

Nach Beratung durch den Architekten und Energieberater entschied sich die Klagepartei daher in Anbetracht der höheren Fördermittel für eine Aufteilung in Wohneigentum.

Der Architekt erstellte einen Förderantrag und eine Bestätigung zum Antrag „Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss“ (430), welche die Kläger unverändert an die KfW weiterleiteten. Das Mehrfamilienhaus der Kläger war zu diesem Zeitpunkt noch nicht rechtswirksam in Wohneigentum aufgeteilt und insoweit noch nicht im Grundbuch eingetragen.

Nach Abschluss der Sanierungs- und Umbauarbeiten beantragten die Kläger Auszahlung von Fördermitteln im Hinblick auf die erfolgte energetische Sanierung. Dieser Auszahlungsantrag wurde wiederum vom Architekten und Energieberater vorbereitet und von den Klägern entsprechend eingereicht. Auf den Auszahlungsantrag der Klagepartei teilte die KFW mit, dass eine Auszahlung nicht erfolgen werde. Dies deshalb, da nach den Förderbedingungen des Produktes „Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss“ (430) Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentümer von Eigentumswohnungen in Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) antragsberechtigt seien. Die Fördervoraussetzung sei damit klar definiert und bei der Beantragung der Förderung zu erfüllen.

Bei Antragstellung war die rechtswirksame Aufteilung des Mehrfamilienhauses in Wohneigentum jedoch noch nicht im Grundbuch vollzogen. Die Fördervoraussetzungen lagen daher bei Antragstellung – noch – nicht vor.

Den Klägern stand daher gegen den beklagten Architekten und Energieberater ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 60.480,77 € zu, wobei das Gericht offen ließ, ob dies auf einer Verletzung einer vertraglichen Primärpflicht, der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht oder sogar wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz beruhe, denn der Beklagte hafte aus jedem der vorgenannten Gründe den Klägern auf Schadensersatz.

Der Beklagte hafte den Klägern auf Schadensersatz aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Energieberatungsvertrag gem. § 675 Abs. 1, i.V.m. §§ 611 ff. BGB.
Der Beklagte habe seine Pflicht zur fachlich zutreffenden Beratung über die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen für die vorgeschlagene Förderung der Maßnahme über das Programm 430 der KfW verletzt. Nach den Förderbedingungen der KfW für das Programm 430 waren antragsberechtigt die Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentümer von Eigentumswohnungen in Wohnungseigentumsgemeinschaften. Diese persönlichen Voraussetzungen waren im Zeitpunkt der Beantragung der Förderung nicht erfüllt, da eine im Grundbuch eingetragene Eigentümergemeinschaft (WEG) noch nicht vorlag.

Des Weiteren ergebe sich eine Haftung des Architekten und Energieberaters dem Grunde nach aus einer Verletzung vertraglicher Neben-, Schutz- und Rücksichtnahmepflichten gemäß § 241 Abs. 2 BGB, § 280 Abs. 1 BGB.

Zu diesen Nebenpflichten aus dem Vertragsverhältnis zählen nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung die unterschiedlichen Aufklärungs-, Anzeige-, Warn- und Beratungspflichten, also die Pflicht, den anderen Teil unaufgefordert über entscheidungserhebliche Umstände zu informieren, die diesem verborgen geblieben sind, wenn der Schuldner insbesondere auf Grund seiner überlegenen Fachkunde erkennt, dass Gefahren für das Leistungs- oder Integritätsinteresse des Gläubigers bestehen, von denen dieser keine Kenntnis hat (BGHZ 64, 46, 48 ff.). Dies umfasst auch die Aufklärung, die der Sicherung des Leistungsinteresses des Gläubigers dient.

Eine derartige Pflicht hat der beklagte Architekt hier verletzt, denn er hat den Klägern eine unzutreffende Information über die Voraussetzungen für die Förderung der von der Klagepartei geplanten Maßnahme im Programm 430 der KfW erteilt und damit der Klagepartei die Möglichkeit genommen, einen staatlichen Zuschuss zu den Kosten der Maßnahme zu erhalten, was das Vermögen der Klagepartei beeinträchtigt hat.

Die Kläger hätten gegen den Beklagten weiter dem Grunde nach einen Anspruch auf Schadensersatz aus § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB beziehungsweise aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 3 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG), da der Architekt und Energieberater mit der Beratung der rechtlichen Schritte zur Erlangung der persönlichen Voraussetzungen für die Position des Antragsberechtigten in dem Programm 430 der KfW gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstoßen hat. Der Architekt und Energieberater habe der Klagepartei Ratschläge in rechtlicher Hinsicht erteilt, wie sie durch Veränderung der Eigentumslage an dem zu sanierenden Gebäude eine konkrete Art der öffentlichen Förderung erlangen könne.

Den Klägern ist aufgrund dieser Handlung des Beklagten auch ein kausaler Schaden in Höhe von 60.480,77 € wegen entgangener Fördermittel entstanden, denn der beklagte Architekt und Energieberater habe die Kläger auf der Grundlage des § 249 Abs. 1 BGB so zu stellen, wie sie bei richtiger Auskunft gestanden hätten.

Wenn auch Sie Fragen zur Haftung von Energieberatern haben, können Sie sich gerne an Herrn Rechtsanwalt Thomas Schieder – Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht – wenden.