BGH stärkt Rechte des Hauskäufers

– Arglisthaftung bei undichtem Dach –

Wird ein Hausgrundstück mit einer überdachten Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach wiederholt Regenwasser ein, handelt es sich regelmäßig nicht nur um ein bloßes Symptom für einen Sachmangel. Vielmehr begründet bereits die Undichtigkeit des Terrassendachs selbst den Sachmangel. Klärt der Verkäufer des Hausgrundstücks den Käufer nicht über diese Wassereintritte auf, handelt er arglistig – selbst dann, wenn er die genauen Ursachen nicht oder nur teilweise kennt. So urteilte der BGH am 27.10.2023  (V ZR 43/23).

Der Sachverhalt

In dem vorliegenden Fall erwarben die Kläger ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück. Der Kaufvertrag schloss die Sachmängelhaftung aus. Vor Vertragsabschluss kam es jedoch bei Regen wiederholt zu Wassereintritten auf die überdachte Terrasse, sowohl im Bereich des vom Verkäufer selbst errichteten Kunststoffdachs als auch im von Dachpfannen bedeckten Bereich des Hausdachs.

Die Kläger leiteten ein selbständiges Beweisverfahren ein, bei dem zwei unabhängige Ursachen für den Wasseraustritt festgestellt wurden: eine mangelhafte Abdichtung des Kunststoffdachs zur Hauswand hin und Folienabrisse unter den Dachpfannen des Hausdachs. Die Kläger verlangten Schadensersatz in Höhe von insgesamt 32.100 Euro (9.900 Euro für das Kunststoffterrassendach und 22.200 Euro für das Hausdach) sowie zusätzlich 248,97 Euro für eine Notreparatur im Anschlussbereich eines Dachfensters. Außerdem forderten sie die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für sämtliche künftige weitere Schäden aufgrund der Undichtigkeit des Dachs. Das Landgericht verurteilte die Beklagten zur Zahlung von 9.900 Euro für die Abdichtung des Kunststoffterrassendachs. Das Oberlandesgericht sprach den Klägern nur weitere 1.200 Euro wegen unzutreffender Angaben zum Einbaujahr der Dachfenster zu.

Die Entscheidung des BGH

Die Kläger verfolgen ihre Ansprüche auf weitere 22.448,97 Euro weiter. Deren Revision war erfolgreich.

Die Wassereintritte durch das Terrassendach stellen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs bereits einen Sachmangel dar und seien nicht nur ein Symptom. Der Beklagte hat den Sachmangel – also die Undichtigkeit des Terrassendachs – arglistig verschwiegen, selbst wenn er  die genauen Ursachen nicht oder nur teilweise kennt. Gemäß seinem Kenntnisstand muss der Verkäufer den Käufer über Mängel aufklären. Er darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten.

Haben Sie Fragen zur Rechtslage in einem ähnlich gelagerten Fall?

Dann wenden Sie sich bitte an Herrn Rechtsanwalt Tilmann Schellhas, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.