Verbraucherbauvertrag wirksam widerrufen – Bauunternehmerin erhält weder Vergütung noch entgangenen Gewinn

– Fehlerhafte Widerrufsbelehrung kann Bauunternehmen teuer zu stehen kommen –

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat mit Urteil vom 11.09.2025 entschieden, dass ein Verbraucherbauvertrag auch dann wirksam widerrufen werden kann, wenn der Verbraucher seine Erklärung nicht ausdrücklich als „Widerruf“, sondern als „Rücktritt“ bezeichnet. Entscheidend ist, dass aus der Erklärung eindeutig hervorgeht, dass sich der Verbraucher vom Vertrag lösen will. Die Berufung der klagenden Bauunternehmerin blieb vollständig ohne Erfolg.

Der Fall: Bauvertrag über Einfamilienhaus – Verbraucher erklärt „Rücktritt“

Eine Bauunternehmerin hatte mit einer Verbraucherin im September 2019 einen Verbraucherbauvertrag über die Errichtung eines Einfamilienhauses zu einem Pauschalfestpreis von 264.887,43 € geschlossen. Noch vor Realisierung des Bauvorhabens erklärte die Verbraucherin mit Schreiben vom 12.02.2020 den „Rücktritt“ vom Bauvertrag.

Die Bauunternehmerin verlangte gleichwohl Zahlung. Sie machte unter anderem Vergütung für angeblich erbrachte Planungsleistungen in Höhe von 14.957,16 € brutto sowie entgangenen Gewinn in Höhe von 42.657,21 € geltend. Ihre Argumentation: Der „Rücktritt“ sei rechtlich als freie Kündigung nach § 648 BGB zu behandeln. Dann hätte die Unternehmerin grundsätzlich Anspruch auf die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen.

Ohne Erfolg: „Rücktritt“ kann als Widerruf auszulegen sein

Das OLG Brandenburg folgte dieser Argumentation nicht.

Nach Auffassung des Gerichts war das Schreiben der Verbraucherin als Widerrufserklärung auszulegen. Der Verbraucher müsse das Wort „Widerruf“ nicht verwenden. Auch eine als „Rücktritt“ bezeichnete Erklärung könne genügen, wenn sich aus ihr eindeutig ergebe, dass der Verbraucher an dem Vertrag nicht mehr festhalten wolle. Gerade bei juristischen Laien sei nicht am verwendeten Rechtsbegriff zu haften, sondern der wirkliche Erklärungsinhalt nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln.

Wichtig ist dabei: Die Begründung des Verbrauchers schadet nicht. Ein Widerruf muss zwar nicht begründet werden. Wenn der Verbraucher seine Lösung vom Vertrag gleichwohl mit Beanstandungen am Vertrag begründet, macht dies die Erklärung aber nicht unwirksam.

Fehler in der Widerrufsbelehrung: Frist lief nicht an

Entscheidend war außerdem, dass die Widerrufsbelehrung nicht ordnungsgemäß war.

Nach Art. 249 § 3 EGBGB muss die Widerrufsbelehrung bei Verbraucherbauverträgen unter anderem den Namen, die ladungsfähige Anschrift und die Telefonnummer desjenigen enthalten, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist. Die Unternehmerin hatte in der Belehrung lediglich formuliert, der Widerruf sei gegenüber „uns“ zu erklären. Das genügte dem OLG Brandenburg nicht.

Das Gericht stellte klar: Es reicht nicht aus, dass Name und Anschrift des Unternehmers irgendwo anders im Vertrag auftauchen. Der Verbraucher soll gerade in der Widerrufsbelehrung selbst eindeutig erkennen können, an wen der Widerruf zu richten ist. Die bloße Angabe „uns“ lässt offen, ob damit die Vertragspartnerin, eine Niederlassung, eine juristische Person oder eine andere Stelle gemeint ist.

Folge: Die Widerrufsfrist begann nicht zu laufen. Der Widerruf vom 12.02.2020 war daher noch rechtzeitig.

Kein Anspruch auf Vergütung nach § 648 BGB

Weil der Vertrag durch Widerruf beendet wurde, konnte die Unternehmerin keine Kündigungsvergütung nach § 648 BGB verlangen. Das Widerrufsrecht aus § 650l BGB ist bei Verbraucherbauverträgen ein eigenständiges gesetzliches Lösungsrecht. Die Rechtsfolgen richten sich dann nicht nach den Kündigungsvorschriften, sondern nach den besonderen Widerrufsfolgen.

Das ist wirtschaftlich erheblich: Bei einer freien Kündigung kann der Unternehmer grundsätzlich die vereinbarte Vergütung verlangen, muss sich aber ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Beim Widerruf ist das deutlich enger. Der Unternehmer erhält nur das, was nach den speziellen Widerrufsvorschriften geschuldet ist.

Auch kein Wertersatz für Planungsleistungen

Die Unternehmerin erhielt auch keinen Wertersatz für die behaupteten Planungsleistungen.

Das OLG Brandenburg stellte klar: Planungsleistungen sind grundsätzlich Vorbereitungshandlungen. Für sie kann Wertersatz nur verlangt werden, wenn sie vom Verbraucher tatsächlich genutzt oder verwertet wurden. Die Unternehmerin hatte behauptet, die Verbraucherin habe später mit einem anderen Unternehmen auf Grundlage ihrer Planung gebaut. Das konnte sie aber nicht beweisen. Vorgelegte Lichtbilder reichten dem Gericht hierfür nicht aus.

Ein später angebotener Beweis durch Vernehmung des Architekten wurde als verspätet angesehen. Die Unternehmerin blieb damit beweisfällig.

Was bedeutet das für Verbraucher?

Die Entscheidung ist für private Bauherren bedeutsam.

Wer einen Verbraucherbauvertrag abgeschlossen hat, sollte prüfen lassen, ob die Widerrufsbelehrung ordnungsgemäß ist. Fehler bei Name, Anschrift, Telefonnummer oder beim Adressaten des Widerrufs können dazu führen, dass die Widerrufsfrist nicht ordnungsgemäß beginnt. Dann kann ein Widerruf auch deutlich später noch möglich sein.

Das gilt insbesondere bei Verträgen über den Neubau eines Einfamilienhauses, wenn der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde.

Was bedeutet das für Bauunternehmen?

Für Bauunternehmen ist die Entscheidung ein Warnsignal.

Eine unvollständige oder ungenaue Widerrufsbelehrung kann dazu führen, dass ein erheblicher Vergütungsanspruch vollständig entfällt. Besonders riskant ist es, wenn in der Belehrung nur pauschal auf „uns“ verwiesen wird, ohne den konkreten Widerrufsadressaten mit ladungsfähiger Anschrift zu benennen.

Fazit

Das OLG Brandenburg bestätigt erneut: Das Widerrufsrecht bei Verbraucherbauverträgen ist ein scharfes Schwert.

Ein Verbraucher muss seine Erklärung nicht juristisch korrekt als „Widerruf“ bezeichnen. Entscheidend ist, dass er erkennbar nicht mehr an den Vertrag gebunden sein will. Ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft, kann dies für Bauunternehmen zum vollständigen Verlust von Vergütung, entgangenem Gewinn und sonstigen Nebenforderungen führen.

Erhebliche Expertise

Wenn Sie Fragen zum Sachverhalt oder zur Rechtslage in einem vergleichbaren Fall haben, wenden Sie sich bitte an Herrn Rechtsanwalt Tilmann Schellhas. Er hat als Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht erhebliche Erfahrung mit Widerrufsrechten der vorliegenden Art.