BGH kippt Vertragsklausel zur Vorfälligkeitsentschädigung – Chance für viele Verbraucher

– Verträge der Sparkassen und Landesbausparkassen betroffen –

Ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag ist ein Kreditvertrag zwischen einem Verbraucher und einem Darlehensgeber – häufig einer Sparkasse oder Bausparkasse – zur Finanzierung von Immobilien, etwa für den Kauf oder Bau eines Hauses. Solche Verträge enthalten meist eine feste Zinsbindung über mehrere Jahre. Wird der Kredit vorzeitig zurückgezahlt, etwa wegen eines Verkaufs der Immobilie (Scheidung oder Umzug) oder einer Umschuldung, kann die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese soll den Zinsschaden der Bank ausgleichen.

Worum ging es im aktuellen Urteil des BGH?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 20. Mai 2025 (Az. XI ZR 22/24) entschieden, dass eine bestimmte Vertragsklausel zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht den gesetzlichen Transparenzanforderungen genügt. Die Folge: Der Verbraucher musste die gezahlte Entschädigung in Höhe von rund 7.600 € nicht leisten und erhält das Geld zurück.

Die beanstandete Klausel stammte aus einem Darlehensvertrag mit einer Sparkasse aus dem Jahr 2016, mit Zinsbindung bis 2026. Diese oder ähnliche Klauseln wurden auch von Landesbausparkassen verwendet – und zwar typischerweise in Verträgen, die ab dem 21. März 2016 bis etwa Ende 2019/Anfang 2020 abgeschlossen wurden.

Finanzieller Vorteil für Verbraucher: Rückforderung möglich

Der finanzielle Vorteil für betroffene Verbraucher kann erheblich sein: Wer einen solchen Kreditvertrag frühzeitig beendet und eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt hat, könnte nun einen Rückzahlungsanspruch geltend machen, wenn die verwendete Klausel dem vom BGH bemängelten Muster entspricht. Es lohnt sich, entsprechende Verträge von einer spezialisierten Rechtsanwaltskanzlei prüfen zu lassen.

Denn nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB entfällt der Anspruch der Bank auf Vorfälligkeitsentschädigung vollständig, wenn sie im Vertrag nicht klar und verständlich über deren Berechnung informiert hat. Der BGH sah genau das in der vorliegenden Klausel als nicht erfüllt an: Die verwendete „Aktiv-Passiv-Methode“ wurde nicht ausreichend erläutert, insbesondere fehlte eine verständliche Darstellung der entscheidenden Differenzrechnung.

Was bedeutet das für laufende oder künftige Verfahren?

Obwohl der Kläger in dem Verfahren die Vorfälligkeitsentschädigung zunächst unter Vorbehalt gezahlt hatte, lässt der BGH ausdrücklich offen, ob eine solche Zahlung Voraussetzung für eine Rückforderung ist. Diese Rechtsfrage bleibt also umstritten – kann aber entscheidend sein. Wer betroffen ist und gezahlt hat, sollte möglichst zeitnah anwaltlichen Rat einholen und die Rückforderung prüfen lassen.

Dabei gilt: Die Erfolgsaussichten hängen maßgeblich vom konkreten Wortlaut der Vertragsklausel ab. Es ist daher ratsam, den eigenen Darlehensvertrag durch spezialisierte Verbraucheranwälte prüfen zu lassen.

Fazit: Jetzt Vertrag prüfen lassen

Verbraucher, die in den Jahren 2016 bis etwa 2019/2020 Immobiliendarlehen mit Sparkassen oder Landesbausparkassen abgeschlossen und bei vorzeitiger Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, könnten Anspruch auf Rückerstattung haben. Der BGH stärkt mit seinem Urteil die Rechte von Verbrauchern – wer betroffen ist, sollte jetzt handeln. Bitte nehmen Sie mit Herrn Rechtsanwalt Tilmann Schellhas – Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht – Kontakt auf: Er hat eine erhebliche Erfahrung im Umgang mit diese verbraucherrechtlichen Fragestellungen.