Asbest beim Hauskauf: Wann haftet der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss?

– LG Landau: Entscheidend ist nicht nur der Mangel, sondern vor allem, was der Verkäufer wusste –

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird die Haftung des Verkäufers für Sachmängel im notariellen Kaufvertrag regelmäßig weitgehend ausgeschlossen. Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Käufer bei später entdeckten Mängeln stets auf den Kosten sitzen bleibt.

Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich gemäß § 444 BGB auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen. Gerade bei älteren Gebäuden und schadstoffbelasteten Baustoffen kann deshalb entscheidend sein, ob der Verkäufer von dem Problem wusste und was der Käufer später hiervon beweisen kann.

Wie wichtig diese Unterscheidung ist, zeigt ein rechtskräftiges Urteil des Landgerichts Landau in der Pfalz vom 02.04.2025 (Az. 3 O 98/23). Das Gericht wies die Ansprüche von Immobilienkäufern wegen eines möglicherweise asbesthaltigen Daches ab. Nicht etwa deshalb, weil Asbest bei einem älteren Gebäude generell hinzunehmen wäre, sondern weil sich eine Kenntnis der Verkäuferin von der behaupteten Asbestbelastung nicht nachweisen ließ.

Der Fall

Ein Ehepaar hatte für 200.000 Euro ein Wohnhaus aus dem Jahr 1937 erworben. Das Gebäude verfügte über einen Anbau aus dem Jahr 1961.

Bereits im notariellen Kaufvertrag war festgehalten, dass das Anwesen sanierungsbedürftig war. Zugleich wurden Ansprüche der Käufer wegen Sachmängeln grundsätzlich ausgeschlossen.

Nach dem Erwerb machten die Käufer geltend, dass das Dach des Anbaus mit asbesthaltigen Platten eingedeckt sei. Dies führe zu erheblichen zusätzlichen Sanierungskosten und erschwere insbesondere die geplante Installation einer Photovoltaikanlage.

Von der Verkäuferin und der beteiligten Maklerin verlangten die Käufer unter anderem einen Vorschuss von 25.000 Euro für die Beseitigung der Asbestplatten. Gegenüber der Maklerin wurde hilfsweise die Rückzahlung der Maklerprovision verlangt.

Die Klage blieb erfolglos.

Der Gewährleistungsausschluss war entscheidend

Das Landgericht stellte zunächst auf den im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss ab.

Ein solcher Gewährleistungsausschluss ist beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie grundsätzlich zulässig. Seine Grenze bestimmt jedoch § 444 BGB:

Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen, kann er sich auf den Haftungsausschluss nicht berufen.

Damit verlagerte sich im konkreten Fall die entscheidende Frage:

„Wusste die Verkäuferin von einer Asbestbelastung und verschwieg sie diese den Käufern bewusst?“

Genau diesen Nachweis konnten die Käufer nach Auffassung des Landgerichts nicht führen.

Das Alter des Hauses beweist noch keine Kenntnis des Verkäufers

Die Käufer beriefen sich auf verschiedene Umstände, aus denen sich ihrer Ansicht nach eine Kenntnis der Verkäuferin ergeben sollte. Dazu gehörten insbesondere das Baujahr des Anbaus, eine unterschiedliche Färbung der Dacheindeckung, frühere Reparaturarbeiten und vorhandene Bauunterlagen.

Dem Landgericht genügte dies nicht.

Die Verkäuferin hatte die Immobilie erst im Jahr 2014 geerbt. Dass sie über Einzelheiten der früheren Bauausführung und insbesondere über die Zusammensetzung der Jahrzehnte zuvor eingebauten Dachplatten nicht informiert war, hielt das Gericht für plausibel.

Das Urteil macht damit einen für Immobilienprozesse wichtigen Unterschied deutlich:

Aus dem Vorhandensein eines Mangels folgt noch nicht, dass der Verkäufer diesen Mangel auch kannte.

Und selbst wenn ein Verkäufer einen bestimmten Umstand hätte erkennen können, genügt dies für den Vorwurf der Arglist grundsätzlich noch nicht. Der Käufer muss vielmehr diejenigen Tatsachen darlegen und gegebenenfalls beweisen können, aus denen sich ergibt, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder jedenfalls mit ihm rechnete und ihn gegenüber dem Käufer bewusst verschwieg.

Bedeutet das, dass Asbest bei Altbauten kein Mangel ist?

Nein.

Bereits der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.03.2009 (Az. V ZR 30/08) entschieden, dass Baustoffe, die früher üblich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt wurden, einen Sachmangel darstellen können, über den ein Verkäufer ungefragt aufklären muss.

In dem dort entschiedenen Fall wussten die Verkäufer, dass in der Fassade des Hauses Asbestzementplatten verbaut waren. Ein anderer Kaufinteressent hatte zuvor sogar gerade wegen der Asbestbelastung vom Erwerb Abstand genommen. Die Verkäufer hatten diesen Umstand den späteren Käufern gleichwohl nicht mitgeteilt. Der BGH stellte klar, dass sich Verkäufer bei einer arglistigen Täuschung nicht ohne Weiteres hinter einem vertraglichen Gewährleistungsausschluss verstecken können.

Das Urteil des LG Landau steht hierzu nicht im Widerspruch.

Der Unterschied liegt vielmehr in der Kenntnis und deren Beweisbarkeit:

Im vom BGH behandelten Fall war die Kenntnis der Verkäufer von der Asbestbelastung konkret belegt. Im Fall des LG Landau konnte eine entsprechende Kenntnis der Verkäuferin gerade nicht festgestellt werden.

Vergleich mit dem bereits besprochenen Urteil des LG Frankenthal

Wie entscheidend dieser Unterschied sein kann, zeigt auch das bereits von uns besprochene Urteil des Landgerichts Frankenthal vom 01.10.2025 (Az. 6 O 259/24).

Dort hatte eine Käuferin ein Wohnhaus für mehr als 600.000 Euro erworben. Im Exposé wurde die Immobilie unter anderem als „liebevoll kernsaniert“ beschrieben.

Tatsächlich wusste die Verkäuferin nach den Feststellungen des Gerichts bereits vor dem Verkauf, dass für Teile des Anwesens erforderliche Baugenehmigungen fehlten. Zudem entsprach unter anderem die Elektroinstallation nicht dem Zustand, den die Beschreibung einer „Kernsanierung“ erwarten ließ.

Das LG Frankenthal sah hierin eine arglistige Täuschung. Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss half der Verkäuferin deshalb nicht; die Käuferin konnte die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen.

Beide Entscheidungen zeigen damit zwei Seiten derselben Regel:

• Kennt der Verkäufer einen offenbarungspflichtigen Mangel und verschweigt ihn, kann der Gewährleistungsausschluss wirkungslos sein.
• Kann der Käufer diese Kenntnis jedoch nicht beweisen, kann der Haftungsausschluss selbst bei einem wirtschaftlich erheblichen Mangel greifen.

Was sollten Käufer vor dem Immobilienkauf beachten?

Gerade bei älteren oder erkennbar sanierungsbedürftigen Immobilien sollte sich ein Käufer nicht darauf verlassen, nach Vertragsschluss noch Gewährleistungsansprüche geltend machen zu können.

Sinnvoll ist insbesondere:

• den baulichen Zustand vor Beurkundung durch einen geeigneten Sachverständigen untersuchen zu lassen,
• bei Gebäuden aus entsprechenden Baujahren gezielt nach Asbest, künstlichen Mineralfasern, PCB, Holzschutzmitteln oder sonstigen schadstoffverdächtigen Baustoffen zu fragen,
• Verkäuferfragen möglichst konkret und schriftlich zu stellen,
• vorhandene Gutachten, Rechnungen, Sanierungsunterlagen und Bauunterlagen anzufordern,
• bei An- und Umbauten die Baugenehmigung und Bauakte einzusehen,
• Aussagen aus dem Maklerexposé wie „kernsaniert“, „vollständig erneuert“ oder „mangelfrei“ nicht ungeprüft hinzunehmen und
• bei konkreten Auffälligkeiten die Ursache vor Abschluss des Kaufvertrages klären zu lassen.

Gerade schriftliche Fragen sind auch aus beweisrechtlicher Sicht wichtig. Denn Fragen eines Kaufinteressenten müssen vollständig und richtig beantwortet werden. Eine nachweisbar falsche Antwort kann später wesentlich leichter den Vorwurf einer arglistigen Täuschung begründen als die bloße Behauptung, der Verkäufer müsse einen bestimmten Mangel doch gekannt haben.

Was sollten Verkäufer beachten?

Auch Verkäufer sollten einen Immobilienverkauf sorgfältig vorbereiten. Ein weit gefasster Gewährleistungsausschluss ist kein Freibrief.

Insbesondere sollten Verkäufer:

• ihnen bekannte wesentliche Mängel offenlegen,
• vorhandene Gutachten, Schadstoffuntersuchungen oder behördliche Beanstandungen nicht zurückhalten,
• Fragen des Käufers vollständig und wahrheitsgemäß beantworten,
• bei Unsicherheit nicht Vermutungen als gesicherte Tatsachen darstellen,
• Angaben im Exposé auf ihre Richtigkeit überprüfen und
• weitreichende Begriffe wie „kernsaniert“, „komplett erneuert“ oder „schadstofffrei“ nur verwenden, wenn sie tatsächlich belastbar sind.

Ist beispielsweise lediglich unbekannt, aus welchem Material eine ältere Dacheindeckung besteht, ist es regelmäßig besser, genau diesen Kenntnisstand mitzuteilen, als ohne gesicherte Grundlage eine Asbestfreiheit zu behaupten.

Ebenso sollte dokumentiert werden, welche Unterlagen dem Käufer vor Vertragsschluss zur Verfügung gestellt und welche Hinweise erteilt wurden. Das kann in einem späteren Rechtsstreit von erheblicher Bedeutung sein.

Auch Makler müssen nicht jedes Gebäude technisch untersuchen

Das LG Landau verneinte auch eine Haftung der beteiligten Maklerin.

Ein Immobilienmakler muss ihm bekannte Informationen, die für die Kaufentscheidung von Bedeutung sind, grundsätzlich zutreffend weitergeben. Er ist jedoch nicht ohne konkreten Anlass verpflichtet, selbst technische Untersuchungen durchzuführen oder nach bislang unbekannten Baumängeln zu forschen.

Allein das Alter des Anbaus oder eine optisch abweichende Dacheindeckung verpflichteten die Maklerin nach Auffassung des LG Landau deshalb noch nicht dazu, eine Untersuchung auf Asbest zu veranlassen.

Auch deshalb bleibt eine technische Prüfung der Immobilie vor dem Erwerb grundsätzlich Sache des Käufers.

Fazit

Das Urteil des LG Landau zeigt, dass bei einem Immobilienkauf zwei Fragen strikt voneinander getrennt werden müssen:

• Liegt ein Sachmangel vor?

und

• Kann sich der Verkäufer auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen?

Selbst eine erhebliche Asbestbelastung führt nicht automatisch zu einer Haftung des Verkäufers. Ist die Sachmängelhaftung wirksam ausgeschlossen, wird häufig entscheidend sein, ob der Verkäufer den Mangel kannte und ihn arglistig verschwieg.

Für Käufer bedeutet dies: Nicht erst nach dem Kauf Beweise suchen, sondern Risiken vor der Beurkundung untersuchen, konkrete Fragen stellen und Antworten dokumentieren.

Für Verkäufer gilt umgekehrt: Bekannte wesentliche Umstände offenlegen, Käuferfragen vollständig beantworten und mit werbenden Beschaffenheitsangaben zurückhaltend umgehen.

Wer einen Immobilienkauf vorbereitet oder nach dem Erwerb mit bislang unbekannten Mängeln konfrontiert wird, sollte frühzeitig prüfen lassen, welche Ansprüche bestehen und wie sich insbesondere Kenntnis und Aufklärung des Verkäufers beweisen lassen.

Haben Sie Fragen zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie, zu einem vertraglichen Gewährleistungsausschluss oder zu verschwiegenen Baumängeln?

Dann wenden Sie sich an Herrn Rechtsanwalt Tilmann Schellhas, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht. SCHIEDER UND PARTNER berät und vertritt sowohl Immobilienkäufer als auch Verkäufer bei der Vertragsgestaltung sowie bei der Durchsetzung und Abwehr von Ansprüchen aus Grundstückskaufverträgen.