Arglist beim Immobilienverkauf: Gewährleistungsausschluss schützt Verkäufer nicht

– Täuschung beim Hauskauf kann zum Rücktritt berechtigen –

Beim Kauf gebrauchter Immobilien findet sich fast immer ein Haftungsausschluss für Sachmängel. Viele Käufer gehen daher davon aus, dass sie spätere Schäden selbst tragen müssen. Doch dieser Grundsatz gilt nicht, wenn der Verkäufer wesentliche Umstände verschweigt oder den Zustand des Hauses irreführend darstellt.

Das zeigt ein aktuelles Urteil des Landgerichts Frankenthal (Pfalz): Dort konnte eine Käuferin den Kauf eines Wohnhauses rückgängig machen – trotz vertraglichem Gewährleistungsausschluss. Ausschlaggebend war, dass die Verkäuferin Kenntnis über fehlende Baugenehmigungen und eine nicht neuwertige Elektroinstallation hatte, dies jedoch nicht offenlegte.

Was war passiert?

Die Käuferin erwarb ein Anwesen für über 600.000 Euro. Im Exposé wurde das Haus unter anderem als „liebevoll kernsaniert“ beschrieben. Tatsächlich hatte die Verkäuferin aber bereits vor dem Verkauf von der Stadtverwaltung erfahren, dass Außentreppe und Terrasse nicht genehmigt waren. Außerdem stellte sich später heraus, dass die Elektroinstallation noch dem Stand der 1990er Jahre entsprach und keineswegs erneuert worden war.

Die Käuferin erklärte daraufhin die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, hilfsweise den Rücktritt. Das Gericht gab ihr recht:

• Die fehlende Baugenehmigung sei ein offenbarungspflichtiger Umstand.
• Die Bezeichnung „kernsaniert“ erwecke beim Käufer die Erwartung eines nahezu neuwertigen Zustands – was objektiv nicht vorlag.
• Auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss könne sich die Verkäuferin daher nicht berufen (§ 444 BGB).

Die Käuferin darf somit Kaufpreis gegen Rückgabe des Hauses zurückverlangen. (Urteil vom 01.10.2025, Az. 6 O 259/24; nicht rechtskräftig – es wurde Berufung zum Pfälzischen Oberlandesgericht eingelegt)

Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?

Für Verkäufer: Offenheit schützt vor späterem Streit

• Ihnen bekannte Mängel und behördliche Konflikte müssen offen kommuniziert werden.
• Begriffe wie „kernsaniert“ sollten nur verwendet werden, wenn dies belegt werden kann.
• Wer wesentliche Umstände verschweigt, riskiert Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrags.

Für Käufer: Käufer sollten Angaben stets hinterfragen

• Exposé-Aussagen und Sanierungsangaben prüfen und sich schriftlich bestätigen lassen.
• Baugenehmigungen, Bauakte und Baupläne vor Kauf einsehen.
• Bei Zweifeln Sachverständigen einschalten – vor Vertragsunterzeichnung.

Fazit

Ein Gewährleistungsausschluss bedeutet nicht, dass der Käufer rechtlos ist. Wer Immobilien verkauft, muss ehrliche und vollständige Angaben machen. Wer Immobilien kauft, sollte kritisch prüfen und Nachweise verlangen.

Wenn Sie Fragen zum Immobilienkauf oder -verkauf haben oder Unterstützung bei der Prüfung bzw. Abwehr von Ansprüchen benötigen, nehmen Sie Kontakt zu Herrn Rechtsanwalt Tilmann Schellhas, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, auf. Er berät Käufer und Verkäufer gleichermaßen kompetent – bevor es teuer wird.