Widerruf von Verbraucherbauverträgen

Mit dem neuen § 650 l BGB wurde ab dem 01.01.2018 für Verbraucherbauverträge ein gesetzliches Widerrufsrecht für Verbraucher eingeführt. Damit wird eine Schutzlücke geschlossen. Die Kritik war nämlich vorher die, dass selbst finanziell eher geringbelastete Geschäfte (wie z. B. die Verpflichtung zum Bezug von Zeitschriften) widerrufbar sind, jedoch hochbelastete Geschäfte, wie der Vertrag über den Bau eines Gebäudes, nicht.

Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird, § 650 i BGB. Kein Widerrufsrecht ergibt sich für Bauverträge über unerhebliche Umbaumaßnahmen, zu denen nach der Gesetzesbegründung auch Wintergärten oder kleinere Anbauten gehören können; auch nicht erfasst sind die sonstigen Handwerkerverträge zur Instandhaltung des Gebäudes. Ausgenommen vom Anwendungsbereich sind Bauverträge, die notariell beurkundet werden. Grund: Die Belehrungspflichten des Notars und die in § 17 Abs. 2 a Nr. 2 des Beurkundungsgesetzes vorgesehene Zeit für die Prüfung des Vertragsentwurfs – im Regelfall zwei Wochen – bedurfte nach Auffassung des Gesetzgebers der mit Einführung des Widerrufsrechts angestrebten Bedenkzeit nicht. Bestand aber eine Pflicht zur notariellen Beurkundung (beispielsweise wenn Grundstücksgeschäfte betroffen sind) und ist diese aber nicht erfolgt), bleibt es bei dem Widerrufsrecht nach § 650 l. Der Verbraucherbauvertrag bedarf der Textform, § 126 b BGB (beispielsweise auf Papier, Diskette, CD-ROM, E-Mail oder Computerfax) – einer Unterschrift bedarf es nicht. Ohne Beachtung der Textform geschlossene Verträge sind nichtig, § 125 BGB. Durch die Textform wird gewährleistet, dass der Verbraucher während einer länger andauernden Bauausführung und später nach Fertigstellung jederzeit nachhalten kann, was vertraglich geschuldet ist. Beweisschwierigkeiten über den Vertragsinhalt wird dadurch vorgebäugt. Exkurs: Auch unterhalb der Schwelle eines Verbraucherbauvertrages, der lediglich ein Widerrufsrecht bei einem Vertrag zum Bau eines neuen Gebäudes oder eines Vertrages bei erheblichen Umbaumaßnahmen gewährt, gibt es einen breiten Anwendungsbereich eines Widerrufsrechts für Verträge am Bau, die mit Verbrauchern geschlossen werden. Denn eine Vielzahl von Verträgen werden außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers oder im Fernabsatz mit Verbrauchern geschlossen und unterliegen daher den teilweise zwingenden Bestimmungen der §§ 312 ff., 355 ff. BGB. Dem Widerrufsrecht unterliegen daher sämtliche Verträge, bei denen sich der Unternehmer auf die Baustelle oder das künftig zu bebauende Grundstück begibt oder die beim Verbraucher selbst bzw. in anderen Räumlichkeiten, z. B. Restaurants, geschlossen werden (Außergeschäftsraumvertrag = AGV). Betroffen ist also jeder „Vertreterbesuch“, weil die frühere gesetzliche Einschränkung, wonach ein Schutz nicht besteht, wenn der Verbraucher den Unternehmer zu sich eingeladen hat (vorhergehende Bestellung), nunmehr weggefallen ist. Auch das Privatgrundstück des Unternehmers ist nicht dessen Geschäftsraum und fällt auch in den Anwendungsbereich eines AGV. Auch wenn Bauverträge als Fernabsatzverträge geschlossen werden, unterliegen sie einem Widerrufsrecht. Fernabsatzverträge sind Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handelnde Person und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden. Fernkommunikationsmittel sind Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telefax, E-Mails, SMS sowie Rundfunk und Telemedien. Zwar erfordert die Annahme eines Fernabsatzvertrages zudem, dass der Vertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt; damit ist nicht jeglicher Vertragsschluss, der unter der zufälligen Verwendung von Fernkommunikationsmitteln erfolgt als im Rahmen eines organisierten Systems getroffen, anzusehen. Indes ist für die Annahme eines solchen Vertriebs- oder Dienstleistungssystems keine hohen Anforderungen zu stellen. Das Anbieten von Leistung über das Internet, insbesondere über Internet-Portale und die nicht nur ausnahmsweise Kontaktaufnahme eines Unternehmers zu seinen Kunden auf elektronischem oder telefonischem Weg genügt regelmäßig diesen Anforderungen!

Verbraucher im Sinne des Verbraucherbauvertrag sind natürliche Personen, die überwiegend nicht im Rahmen ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handeln, § 13 BGB. Verbraucher kann also auch derjenige sein, der ein Rechtsgeschäft zu gewerblichen oder selbständigen beruflichen Zwecken abschließt, wenn diese nicht „überwiegen“ (§ 13 BGB); in Zweifelsfällen ist zugunsten der Verbrauchereigenschaft zu entscheiden (BGH, Urteil v. 30.09.2009 – VIII ZR 7/09). Bsp.: Eine Rechtsanwältin, die mehrere Lampen bestellt und in ihre Kanzlei hatte liefern lassen, wurde beispielsweise gleichwohl ein Widerrufsrecht eingeräumt (BGH, a. a. O.). Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann dann eine Verbrauchereigenschaft zugewiesen werden, wenn ihr mindestens eine natürliche Person angehört, die Verbraucher ist (BGH, Urteil v. 25.03.2015 – VIII ZR 243/13).

Zentrale Vorschrift für die Ausgestaltung des Widerrufsrechts ist § 355 BGB, den § 650 l ausdrücklich in Bezug nimmt. Danach ist der Verbraucher (und der Unternehmer) an ihre auf den Abschluss des Vertrags gerichteten Willenserklärungen nicht mehr gebunden, wenn der Verbraucher seine Willenserklärung fristgerecht widerruft, wobei die Widerrufsfrist 14 Tage beträgt. Die Widerrufsfrist beginnt nicht, bevor der Unternehmer den Verbraucher entsprechend Artikel 249 § 3 EGBGB in Textform über sein Widerrufsrecht belehrt hat. Ebenso wie bei den Außergeschäftsraum- und den Fernabsatzverträgen (§ 356 Abs. 3 S. 2 BGB) erlischt das Widerrufsrecht spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss, unabhängig davon, ob eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erfolgt ist. Das bedeutet, dass der Verbraucher, der keine ordnungsgemäße Widerrufserklärung erhalten hat, den Verbraucherbauvertrag innerhalb der 1-Jahresfrist (zuzüglich 14 Tage) widerrufen kann – dies gilt selbst dann, wenn die Bauleistung inzwischen abgeschlossen ist; die beiderseitigen Leistungen sind zurück zu gewähren. In aller Regel kann die Bauleistung nicht zurückgegeben werden, sodass Wertersatz zu leisten ist. Dieser ist in § 357 d BGB geregelt.

§ 356 e ist ebenfalls eine neu eingefügte Norm und ergänzt die Regelungen zum Lauf der Widerrufsfrist. Danach beginnt die Widerrufsfrist nicht, bevor der Unternehmer den Verbraucher gemäß Artikel 249 § 3 EGBGB über sein Widerrufsrecht belehrt hat. Das Widerrufsrecht erlischt spätestens 12 Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss. Der Gesetzgeber hält also eine Widerrufsfrist von 14 Tagen für ausreichend, so dass der Besteller gehalten ist, die Finanzierbarkeit seines – möglicherweise vorschnell abgeschlossenen – Vertrages in dieser Zweiwochenfrist zu klären und entsprechend zu handeln.

Artikel 249 § 3 EGBGB regelt die zeitlichen und formalen Anforderungen an die Widerrufsbelehrung näher und sieht vor, dass der Unternehmer bei Verwendung der als Anlage 10 hinzugefügten Musterwiderrufsbelehrung seine gesetzlichen Belehrungspflicht genügt. Die Belehrung des Verbrauchers ist vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung vorzunehmen und hat in Textform zu erfolgen. Der Verbraucher ist über Folgendes zu unterrichten:

• Hinweis auf das Widerrufsrecht
• Hinweis darauf, dass der Widerruf durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer erfolgt und keiner Begründung bedarf
• Name, ladungsfähige Anschrift und Telefonnummer sowie gegebenenfalls Telefaxnummer und E-Mail-Adresse desjenigen, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist
• Hinweis auf Dauer und Beginn der Widerrufsfrist sowie darauf, dass zur Fristwahrung rechtzeitig Absendung der Widerrufserklärung genügt
• Hinweis auf die Pflicht zum Wertersatz nach § 357 d BGB

Es kann nur dringend davon abgeraten werden, das Muster für die Widerrufsbelehrung nicht zu übernehmen oder gar in Teilen abzuändern. Dann entfällt nämlich die Gesetzlichkeitsfiktion. Zwar ist man nicht verpflichtet, das Muster der Widerrufsbelehrung zu verwenden. Mit Rücksicht auf die erheblichen Risiken bei Veränderung der Belehrung ist jedoch jedem Unternehmer anzuraten, das Muster zu verwenden!

Das Widerrufsrecht nach § 650 l ist nicht abdingbar, weder durch AGB noch durch Individualvereinbarung, § 650 o.

§ 357 d BGB regelt die Rechtsfolgen des Widerrufs bei Verbraucherbauverträgen. Die Vorschrift normiert insofern eine – verschuldensunabhängige – Verpflichtung des Verbrauchers auf Wertersatz für die erbrachte Leistung gegenüber dem Unternehmer. Bei der Berechnung ist die vereinbarte Vergütung zugrunde zu legen. Dies entspricht der Rechtsprechung des BGH zum Wertersatz nach Rücktritt (BGH, Beschluss vom 14.07.2011 – VII ZR 113/10; Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 311/07). Sind Teilleistungen erbracht, muss eine Abrechnung durch Trennung für einen erbrachten und einem nicht erbrachten Teil der Leistungen erfolgen. Zudem sind die rückgabefähigen Teile der Leistung gesondert zu berechnen, weil für diese kein Wertersatzanspruch des Unternehmers besteht. In welcher Form die Abrechnungen  zu erstellen und ob etwa hierfür die zur Kündigungsabrechnung bei einer freien Kündigung im Sinne des § 349 BGB entwickelten Maßstäbe heranzuziehen sind, wird abzuwarten sein. Keine Voraussetzung für die Fälligkeit des Wertersatzanspruchs ist eine Abnahme der erbrachten Teilleistungen. Eine gemeinsame Zustandsfeststellung der Parteien und deren Dokumentation sind aber immer zu empfehlen. Als korrektiv für Fälle, in denen ein erhebliches Missverhältnis zwischen den vereinbarten Vertragsleistungen besteht, ordnet § 357 d S. 3 an, dass der Wertersatz auf der Grundlage des Marktwertes zu berechnen ist, wenn die vereinbarte Vergütung unverhältnismäßig hoch ist. Im Ergebnis führt also der Widerruf nach mangelfreier Erbringung der Leistung zu nichts, weil diese mit der vertraglich vereinbarten Vergütung bezahlt werden muss. Bereits jetzt wird in einem solchen Fall davon abgeraten, das Recht zum Widerruf auszuüben. Denn der Besteller verliert seine Mängelrechte. Zwar kann ein Mangel beim Wertersatzanspruch wertmindernd berücksichtigt werden. Der Besteller erhält jedoch keinen Ausgleich für die Mehrkosten der Fertigstellung, die bei Vollendung des Werkes durch einen Drittunternehmer anfallen.

Verjährung / Verwirkung: Der Widerruf selbst ist ein Gestaltungsrecht und kein Anspruch und unterliegt wie andere Gestaltungsrechte nicht der Verjährung. In Betracht käme lediglich eine Verwirkung oder ein rechtsmissbräuchliches Ausüben. Dies ist in Anbetracht der vom Gesetzgeber selbst gesetzten knappen Frist zum Widerruf (1 Jahr und 14 Tage) in der Regel aber ausgeschlossen. Die nach Ausübung des Widerrufsrechts entstehenden Rückgewähransprüche unterliegen indes der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren, wobei die Verjährung mit Ausübung des Widerrufs durch den Verbraucher entsteht. Würde also ein Widerruf noch im Jahr 2018 erklärt werden, würden die Rückgewähransprüche zum 31.12.2021 verjähren.

Zur Kontaktaufnahme wenden Sie sich bitte an den auf das Recht zum Widerruf bei Verträgen spezialisierten Herrn Rechtsanwalt Tilmann Schellhas – Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.